הודעה כזו מגיעה בדרך כלל בעקבות מכירת דירה או הגשת בקשה להיתר בנייה. מדובר באחד התשלומים הגבוהים ביותר בעסקאות נדל"ן, אך דרישת התשלום הראשונית אינה סוף פסוק. שומה נגדית היא חוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין מטעמכם. היא מציגה הערכת שווי נמוכה יותר של ההשבחה בנכס, ומטרתה להפחית את גובה החיוב שקבעה הוועדה המקומית.
הצורך בהגשת שומה נגדית מתעורר כאשר אתם חולקים על גובה החיוב הכספי שנקבע בשומת הוועדה. חוק התכנון והבנייה מעניק לכם את הזכות להשיג על קביעת הוועדה המקומית. אנחנו עושים זאת באמצעות הליך מובנה שבו מציגים שומה נגדית המבוססת על נתונים כלכליים ותכנוניים המצדיקים את הפחתת המס.
כדי שנוכל להפחית את החיוב, עליכם לפעול בהתאם ללוחות הזמנים הנוקשים הקבועים בחוק. אי עמידה במועדים אלו עלולה להוביל לאובדן הזכות לערער על גובה החיוב ולהפיכת השומה של הוועדה המקומית לסופית.
היטל השבחה מוטל כאשר שווי המקרקעין עולה כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. הוועדה המקומית ממנה שמאי מקרקעין מטעמה. השמאי מעריך את שווי הנכס בשני מועדים שונים: המצב הקודם (לפני אישור התוכנית המשביחה) והמצב החדש (לאחר אישור התוכנית). ההפרש בין שני המצבים הללו הוא גובה ההשבחה, ושיעור היטל השבחה שנגבה בפועל עומד על 50% מגובה השבחה זו.
החובה לשלם את ההיטל מתגבשת בעת "מימוש זכויות" בנכס. בית המשפט העליון הגדיר בפסיקותיו כי מימוש זכויות מופעל בשלושה מצבים מרכזיים: קבלת היתר בנייה, התחלת שימוש בפועל במקרקעין, או העברת בעלות או חכירה לדורות במקרקעין. בעסקת מכר מקרקעין של דירה יד שנייה, מועד המימוש המפעיל את חובת התשלום הוא מועד חתימת הסכם המכר.
שמאי מקרקעין שאתם שוכרים בוחן את שומת הוועדה המקומית ומחפש בה כשלים, טעויות או הנחות יסוד שגויות. תפקידו של השמאי מטעמכם הוא לערוך חוות דעת נגדית ומנומקת, המציגה את השווי הריאלי של הנכס ואת גובה ההשבחה האמיתי. שכר הטרחה של שמאי מקרקעין עבור הכנת חוות דעת והתדיינות מול שמאי מכריע נע בדרך כלל בין 5,000 ש"ח ל-12,000 ש"ח.
במסגרת הכנת השומה הנגדית, השמאי מטעמכם יבחן בין היתר את השפעתן של תוכניות קודמות או מקבילות על שווי הנכס. בהקשר זה, בית המשפט העליון קבע בפסק דין מאוקטובר 2025 כי היטל השבחה חייב להיות ממוני וריאלי, וכי יש לכלול את השפעת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) על שווי המקרקעין במצב הקודם לצורך חישוב ההשבחה. שילוב נתונים אלו בשומה הנגדית עשוי להפחית את גובה ההיטל הנדרש.
אם החלטתם לחלוק על גובה החיוב שהציגה הוועדה המקומית, עליכם לפעול לפי השלבים הבאים:
בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימים כללים ייחודיים והטבות מס שנועדו לעודד את ביצוע הפרויקטים. במסגרת תיקוני חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית (חוק ההסדרים שאושר ב-18.11.2021), נקבע כי החל מ-1.5.2022, שיעור היטל ההשבחה בשל אישור תוכנית פינוי בינוי יעמוד על 25% בלבד (במקום השיעור הרגיל של 50%).
יחד עם זאת, החוק מעניק לרשויות המקומיות גמישות מסוימת. מועצת הרשות המקומית רשאית לקבוע בתחומה אזורים שבהם שיעור ההיטל בפינוי בינוי יהיה 0%, 25% או 50% למשך תקופה של חמש שנים (שתוקפה פג ב-30.4.2027). ככלל, בעסקאות פינוי בינוי נהוג כי היזם נושא בתשלום היטל ההשבחה, והדיירים פטורים ממנו, בתנאי שסעיף המיסים בהסכם מנוסח כהלכה.
בנוסף, קיימים פטורים כלליים מהיטל השבחה שחשוב להכיר, כגון פטור בגין בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או פטור בגין הרחבת דירת מגורים עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק. כמו כן, פסק דין של בית המשפט העליון משנת 2026 קבע כי פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום חל גם בעת מכירת דירה קיימת בפרויקט התחדשות עירונית, כל עוד לא מדובר בבנייה חדשה בפועל.
תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בשנת 2022 כחלופה לתמ"א 38, מאפשר לוועדות המקומיות להעצים זכויות בנייה במגרשים הדורשים חיזוק מפני רעידות אדמה. תוכניות אלו כוללות כללים ספציפיים לחבות בהיטל השבחה, והן משפיעות באופן ישיר על הערכות השווי של השמאים המכריעים.
במשרדנו אנו מלווים בעלי נכסים ומסייעים להם לבחון את דרישות התשלום של הוועדות המקומיות, להכין את התשתית המשפטית להגשת שומה נגדית ולייצג אותם בהליכים מול שמאי מכריע וועדות הערר. אם קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה, כדאי לבדוק אותה לפני שמשלמים.
לפי החוק, עליכם להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע בתוך 45 ימים מיום שקיבלתם את שומת הוועדה המקומית. מדובר במועד קשיח שאיחור בו עלול להוביל לדחיית הבקשה על הסף והפיכת השומה המקורית לסופית.
הגשת ערר או ניהול הליך מול שמאי מכריע אינם מעכבים את מימוש הזכויות או את רישום העסקה בטאבו, בתנאי ששילמתם את ההיטל או שהפקדתם ערובה מתאימה. הוועדה המקומית רשאית לדרוש הפקדת ערבות בנקאית בגובה החלק השנוי במחלוקת כתנאי למתן אישור לטאבו במהלך בירור השומה.
ההבדל נעוץ במהות המחלוקת. פנייה לשמאי מכריע נעשית כאשר המחלוקת היא על גובה החיוב הכספי (הערכת השווי השמאית). לעומת זאת, ערר ישיר לוועדת הערר מוגש כאשר המחלוקת היא על עצם החבות המשפטית בהיטל (למשל, טענה לפטור מלא או טענה כי התוכנית אינה חלה על הנכס).
עלות ההליך כוללת את שכר הטרחה של שמאי המקרקעין מטעמכם (הנע לרוב בין 5,000 ש"ח ל-12,000 ש"ח) וכן את חלקכם בשכר הטרחה של השמאי המכריע. כדאי לבצע בדיקת כדאיות ראשונית מול שמאי מקרקעין כדי לוודא שפוטנציאל ההפחתה בהיטל גבוה מעלויות ניהול ההליך.
השמאי המכריע הממונה על ידי מועצת שמאי המקרקעין הוא גורם ניטרלי ועצמאי. הוא בוחן את שתי השומות מחדש ומוסמך לקבוע את גובה ההשבחה הריאלי. אף על פי שבמרבית המקרים ההליך מוביל להפחתת החיוב, מבחינה תיאורטית לשמאי המכריע יש סמכות לקבוע גם שווי השבחה הגבוה מזה שקבע שמאי הוועדה המקומית.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. עודכן לאחרונה: 8 באוקטובר 2026.
משרד עורכי הדין גל, סולטן ושות' מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים במקצועיות, בניסיון ובאכפתיות — בכל תיק, בכל מקרה, בכל עת. נשמח ללוות גם אתכם.