מאמר זה סוקר בקצרה את סוגיית "מס הרכישה" ומטרתו העשרת הידע בתחום דיני המקרקעין, אין לראות במאמר משום ייעוץ משפטי, שכן כל מקרה לגופו ואין מקרה אחד כמשנהו, על-כן במקרה בו הנכם עתידים לרכוש נכס או דירה – מומלץ לפנות לעורך דין אשר בקיא בתחום דיני המקרקעין , מיסוי מקרקעין ורישום הזכויות.
המאמר נכתב על ידי עוה"ד אוראל סולטן, שותף מייסד במשרד עורכי דין גל, סולטן ושות' ואין הוא מהווה משום ייעוץ משפטי כללי או פרטני, על מנת לקבל ייעוץ משפטי בתחום מיסוי מקרקעין לחץ כאן.
מבוא
בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.
מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
קיימים שיעורי מס שונים לגבי:
דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)
דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה
זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה.
ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה, ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש.
הגדרת דירה יחידה
דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.
רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.
דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה – חלקו בה אינו עולה על חצי.
משפר דיור
חוק מיסוי מקרקעין קובע הקלות למוכר אשר מתחייב למכור בהמשך את דירתו הנוכחית (שהיא דירתו היחידה), למרות שלמעשה בעת הרכישה יש בבעלותו דירה נוספת, דהיינו, שתי דירות במקביל, ובכך מאפשר לרוכש לקנות דירה נוספת (חלופית), טרם מועד מכירת הדירה הקיימת ועדיין להיחשב כבעלים של “דירה יחידה” לצורך מס רכישה (ובינתיים תבוצע ‘הקפאה’ של שומת מס הרכישה של הדירה החלופית).
בשני המקרים, היה והרוכש לא ימכור את דירתו המקורית בתוך התקופה הקצובה, יהא עליו להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה, כלומר, החישוב יבוצע בהתאם למדרגות החלות לגבי דירת מגורים נוספת (ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה).
שיעור המס לדירה יחידה (החל מתאריך 16.01.2024 ועד לתאריך 15.01.2025)
מדרגה ראשונה
על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח לא ישולם מס רכישה.
מדרגה שנייה
על חלק השווי שמעל 1,978,748 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%.
מדרגה שלישית
על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%.
מדרגה רביעית
על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח ישולם מס בשיעור של 8%.
מדרגה חמישית
על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח ישולם מס בשיעור של 10%.
פטור והנחה לנכים
תקנות מיסוי מקרקעין קובעות הקלות בתשלום מס רכישה ואף לעיתים פטור מלא מתשלום מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, וזאת כל עוד הדירה הנרכשת משמשת לצורך מגוריו של הרוכש.
עבור נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, קיימת הפחתה משמעותית במס הרכישה שישולם על ידו ברכישת דירה, וזאת גם אם קיימות דירות נוספות בבעלותו.
אם מדובר ברכישת דירה יחידה על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, (או אם קיימת בבעלותו דירה נוספת אך לפי החוק הוא זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה כדירה יחידה) יהנה הרוכש ממדרגות מס רכישה מופחתות, ובהתאם לשווי הדירה הנמכרת, לעיתים אף לפטור מלא.
במקרה זה, מס הרכישה שעל הרוכש לשלם הנו כמפורט להלן:
(1) אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –
(א) על חלק השווי שעד לסך של 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
(ב) על חלק השווי העולה על סך של 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.
(2) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).
ברכישת דירה מגורים נוספת שאינה מהווה דירה יחידה של הרוכש, וזאת לצורך מגוריו (לא כדירה להשקעה) ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהשקל הראשון – וללא הגבלה בנושא מחיר הנכס. דהיינו, גם ברכישת דירות יוקרה כהגדרתן בחוק, לצורך מגוריו, יהנה הרוכש מתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.
סייג לשימוש בפטור או בהקלה בתשלום מס רכישה לנכה
פטור זה יינתן לנכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה – פעמיים בלבד בחייו – ולצורך מגוריו בלבד.
שיעורי המס לדירת מגורים נוספת
שיעורי המס החל מיום 16.01.2024 ועד יום 15.01.2024 :
שיעור מס רכישה ברכישת קרקע חקלאית
מס רכישה על קרקע חקלאית עומד על שיעור של 6%.
במידה והקרקע מיועדת לבניה או אם יתקבל אישור לבניה תוך שנתיים מיום הרכישה, אז המס יופחת לסך של 5% ומי ששילם לפי שיעור של 6% אחוזים יקבל בחזרה אחוז אחד בתוספת הפרשות וריבית וכל זאת בתנאי שלא הותרו ניכויים נוספים.
האחוז המדובר יוחזר בין אם יינתן אישור לבנות על הקרקע מבנה המיועד למגורים ובין אם המבנה יהיה מיועד לשימוש מסחרי.
שיעור מס רכישה ברכישה של נכס מסחרי (חנות, משרד, שטח מסחרי וכדומה)
מכס מסחרי הוא כל נכס שהשימוש שלו הינו עסקי, לרבות מגרשים. נכסים אלו יכולים להיות בתי מסחרי, חנויות, משרדים, בנייני משרדים, מחסנים ולמעשה כל נכס שאינו משמש לדיור.
ברכישה של נכס מסחרי ישולם מס רכישה בשיעור של 6%.
עומדים בפני רכישת של דירת מגורים , דירה להשקעה , קרקע חקלאית , נכס מסחרי ? צרו עמנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בכדי לייצר לכם ראש שקט בהליך הקנייה ו/או המכירה.