בעת מכירת נכס מקרקעין נדרש המוכר, במקרים רבים, לשלם מס שבח על הרווח שצמח לו מהנכס. עבור מוכרים רבים מדובר בסכום משמעותי, ולכן הבנה של אופן החישוב ושל הפטורים האפשריים חיונית לתכנון העסקה. במאמר זה נסביר מהו מס שבח, כיצד הוא מחושב, אילו הוצאות מפחיתות אותו, ומתי ניתן ליהנות מפטור.
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בעסקת מקרקעין, ומחושב על הרווח הריאלי שנצבר בנכס מאז רכישתו ועד מכירתו. הנושא מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בשונה ממס רכישה המוטל על הקונה, מס השבח הוא עניינו של המוכר, והוא משולם מתוך הרווח ולא מתוך מלוא התמורה.
נקודת המוצא לחישוב היא השבח — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. שיעור המס תלוי במועד רכישת הנכס: נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2014 חייבים בדרך כלל בשיעור מס אחיד של 25% על הרווח הריאלי; נכסים שנרכשו לפני מועד זה ממוסים לפי חישוב לינארי המעניק חלק יחסי פטור; ולגבי נכסים ותיקים שנרכשו לפני 7.11.2001 עשוי לחול שיעור מס היסטורי. בשל מורכבות החישוב, הבדל של תאריך עשוי לשנות מהותית את גובה המס.
החוק מאפשר לנכות מהשבח שורה של הוצאות מוכרות, וכך להקטין את בסיס המס. בין ההוצאות הנפוצות: שכר טרחת עורכי דין ברכישה ובמכירה, עלויות שיפוץ ושדרוג מהותי של הנכס, עמלות תיווך, וכן מס הרכישה ששולם בעת הרכישה. שמירה מסודרת של קבלות ומסמכים לאורך שנות הבעלות עשויה לחסוך סכומי מס ניכרים בעת המכירה.
בהתקיים תנאים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. בין השאר נדרש כי הדירה שימשה בעיקרה למגורים, וקיימים כללים מפורטים לגבי מספר הדירות שבבעלות המוכר ותדירות המכירות — כך למשל, מוכר של דירה יחידה עשוי להיות זכאי לפטור אחת לתקופה. מאחר שתנאי הפטור מדויקים ולעיתים מורכבים, בדיקה מוקדמת היא הדרך הבטוחה לוודא זכאות ולתכנן את עיתוי המכירה.
מס שבח הוא תחום שבו עיתוי, סיווג והכרה בהוצאות עושים את ההבדל בין תשלום מס מלא לבין חיסכון משמעותי. ליווי של עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין מאפשר לחשב מראש את חבות המס, לבחון זכאות לפטורים ולהגיש את הדיווחים כדין ובמועד. במשרד גל, סולטן ושות' אנו מלווים מוכרים בתכנון מס השבח ובמיצוי מלוא ההקלות המגיעות להם.
משרד עורכי הדין גל, סולטן ושות' מתמחה ובקיא במיסוי מקרקעין, ומלווה לקוחות פרטיים ועסקיים במקצועיות, בניסיון ובאכפתיות — בכל תיק, בכל מקרה, בכל עת. נשמח ללוות גם אתכם.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. בכל מקרה ספציפי יש להיוועץ בעורך דין.