החלטתם למכור את הדירה או את המגרש שבבעלותכם, ואתם נערכים לחתימת ההסכם – ואז עולה שאלת מס השבח שישולם מהעסקה. מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בעסקת מקרקעין, ומחושב על הרווח הריאלי (השבח) שנצבר בנכס מאז יום רכישתו ועד ליום מכירתו. הבסיס המשפטי להטלת המס, כמו גם להענקת פטורים והקלות, מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בשונה ממס רכישה המשולם על ידי הקונה, מס השבח חל כולו על המוכר ומחושב מתוך הרווח נטו ולא מתוך שווי המכירה הכולל.
במשרדנו אנו מלווים מוכרי נכסים ומסייעים להם להבין את חבות המס הצפויה, תוך בחינת כלל הנתונים ההיסטוריים של הנכס כדי למנוע תשלומים מיותרים לרשות המיסים.
כדי להבין כמה מס תשלמו בפועל, יש להבחין בין שני סוגי רווחים המרכיבים את השבח הכללי:
במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2025–2027, הוקפאה הצמדת מדרגות מס הרכישה ותקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה (העומדת על 5,008,000 ש"ח) למדד המחירים לצרכן עד ל-15 בינואר 2028. משמעות הדבר היא כי תקרת הפטור לא תעלה בשנים אלו, וכל חריגה משווי זה תחויב במס על החלק היחסי.
בנוסף, החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות מגורים שאינן פטורות ממס שבח נכלל בבסיס ההכנסה לצורך חישוב מס יסף בשיעור של עד 5% נוספים לבעלי הכנסות גבוהות.
מועד רכישת הנכס הוא הגורם המשפיע ביותר על שיטת החישוב וגובה המס שתשלמו. חוק מיסוי מקרקעין מבחין בין מספר תקופות רכישה:
| תקופת רכישת הנכס | שיטת החישוב ושיעור המס החל |
|---|---|
| לפני 1.4.1961 (נכסים היסטוריים) | שיעור מס היסטורי של 25% אחיד ממלוא השבח (הריאלי והאינפלציוני). |
| מ-1.4.1961 ועד 7.11.2001 | השבח הריאלי מחושב באופן ליניארי ומחולק לשלוש תקופות מיסוי: התקופה שעד 7.11.2001 ממוסה לפי המס השולי של המוכר (עד 47%), התקופה שבין 7.11.2001 ל-31.12.2011 ממוסה בשיעור של עד 20%, והתקופה שמ-1.1.2012 ואילך ממוסה בשיעור של עד 25%. |
| חישוב ליניארי מוטב (תיקון 76) | השבח הריאלי מחולק באופן יחסי לפי ימי ההחזקה בנכס. חלק השבח המיוחס לתקופה שעד 31.12.2013 פטור ממס (0%), וחלק השבח המיוחס לתקופה שמ-1.1.2014 ועד יום המכירה ממוסה בשיעור של 25%. |
אחת הדרכים המרכזיות להפחתת מס השבח היא ניכוי הוצאות שהוצאו לצורך רכישת הנכס, השבחתו או מכירתו. ככל שתציגו יותר הוצאות מוכרות, כך יקטן הרווח הריאלי החייב במס. בין ההוצאות שניתן לנכות מהשבח:
הפטור הנפוץ ביותר בחוק מיועד למוכרי דירות מגורים. כדי ליהנות מפטור זה, על הדירה לענות על ההגדרה של "דירת מגורים מזכה".
דירת מגורים מזכה מוגדרת בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה.
בעקבות המצב הביטחוני בשנת 2026, אושרה הוראת שעה המאריכה בשלושה חודשים את התקופה שבמהלכה נדרשים משפרי דיור למכור את דירתם הישנה כדי להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים ותנאים מיוחדים למצבים שבהם הנכס לא נרכש בשוק החופשי אלא התקבל בירושה או במתנה:
לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק, נדרשים שלושה תנאים מצטברים:
בעלות של המוריש על חלק כלשהו מדירה נוספת (אפילו חלק קטן כגון 1/20) שוללת את הפטור ליורשים לפי סעיף 49ב(5), שכן התנאי דורש שהמוריש יהיה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ערב פטירתו.
לפי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, תקופת הצינון הנדרשת לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה היא 3 שנים אם המוכר התגורר בה דרך קבע, ו-4 שנים אם המוכר לא התגורר בה. בנוסף, אם המוכר קיבל במתנה לפחות 50% ממחיר הדירה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, יראו את הדירה כולה כאילו התקבלה במתנה והיא תהיה כפופה לתקופות צינון אלו.
במקרים שבהם לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח, ניתן להשתמש בכלי של פריסת מס כדי להקטין את התשלום הסופי לרשות המיסים. סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר שהוא תושב ישראל לבקש לפרוס את השבח הריאלי לתקופה של עד ארבע שנות מס (שנת המכירה ושלוש השנים שקדמו לה) או לתקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן.
החישוב מניח כאילו השבח נצבר באופן שווה לאורך שנות הפריסה, וממססה כל חלק בהתאם לשיעור המס השולי ונקודות הזיכוי של המוכר בכל שנה ושנה. הגשת הבקשה לפריסת מס שבח נעשית באופן פרוצדורלי באמצעות הגשת טופס 7003 לרשות המיסים, ומחייבת הגשת דוחות שנתיים למס הכנסה עבור כל אחת משנות הפריסה.
ביצוע עסקת מקרקעין מחייב עמידה בלוחות זמנים נוקשים ודיווח מדויק לרשויות המס. אלו השלבים והמועדים שחובה להכיר:
במשרדנו אנו מלווים את המוכרים והקונים בכל שלבי הדיווח, עריכת השומה העצמית ותשלום המקדמות כדי להבטיח עמידה מלאה בהוראות החוק ומניעת קנסות פיגורים.
כדי שהדירה תיחשב דירת מגורים מזכה, עליה לשמש בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות חלופיות: ארבע חמישיות מהתקופה שבגינה מחושב השבח, או במהלך ארבע השנים שקדמו ישירות למועד המכירה שלה.
יש לשמור קבלות וחשבוניות מס מקוריות ומפורטות הנושאות את פרטי הנכס, תיאור העבודה שבוצעה (כגון החלפת ריצוף, אינסטלציה או הרחבה) ופרטי בעל המקצוע. מומלץ לשמור גם את הסכמי העבודה והוכחות התשלום בפועל.
כן, אך הפטור כפוף לתקופת צינון. עליכם להמתין 3 שנים אם התגוררתם בדירה דרך קבע כבעליה, או 4 שנים אם לא התגוררתם בה, לפני שתוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח.
כן, חובת הדיווח חלה על כל עסקת מקרקעין בתוך 30 ימים ממועד העסקה, ללא קשר לשאלה אם נוצר רווח או הפסד. במקרה של הפסד, השומה תוגש כשומה ללא חבות מס, ובמקרים מסוימים ניתן יהיה קיזוז של ההפסד כנגד רווחים אחרים.
פריסת המס מחלקת את השבח הריאלי באופן שווה על פני תקופה של עד 4 שנים. אם בשנים שקדמו למכירה היו לכם הכנסות נמוכות או שהייתם זכאים לנקודות זיכוי שלא ניצלתם, חלק השבח המיוחס לשנים אלו ימוסה בשיעור מס נמוך יותר מהשיעור המקסימלי, מה שיקטין את חבות המס הכוללת.
אם אתם עומדים לפני מכירת נכס ומעוניינים לבחון את חבות המס שלכם, כדאי לבדוק את הנתונים ואת זכאותכם להקלות או לפטורים לפני החתימה על העסקה.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. עודכן לאחרונה: 8 באוקטובר 2026.
משרד עורכי הדין גל, סולטן ושות' מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים במקצועיות, בניסיון ובאכפתיות — בכל תיק, בכל מקרה, בכל עת. נשמח ללוות גם אתכם.